Του Νίκου Ρουσάνογλου
Στη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων αξίας 930 εκατ. ευρώ μέχρι το τέλος της δεκαετίας, αποσκοπεί ο στρατηγικός σχεδιασμός της Noval Property. Για τον σκοπό αυτό, αναμένεται να επενδυθούν 290 εκατ. ευρώ, κυρίως για την ανάπτυξη υφιστάμενων ακινήτων (κτιρίων και οικοπέδων) του χαρτοφυλακίου της εταιρείας, που σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της Eurobank Equities, αποτελεί και το στρατηγικό πλεονέκτημα της εταιρείας ακινήτων του ομίλου Viohalco. Η επιλογή αυτή επιτρέπει τη δημιουργία υπεραξίας, χωρίς το δίδυμο ρίσκο της αγοράς ακινήτων πάνω από την εύλογη αξία και της συρρίκνωσης των αποδόσεων.
Στο πλαίσιο αυτό, η Noval Property προχωρά το επενδυτικό της πλάνο, το οποίο προβλέπει τη λειτουργία στις αρχές του 2026, ενός πλήρως ανακατασκευασμένου κτιρίου γραφείων στο Μαρούσι, στη Λ. Κηφισίας (πρώην κτίριο ΕΛΠΕ), ενώ το συγκρότημα γραφείων THE GRID (σε κοινοπραξία 50-50% με την Brook Lane Capital), πρόκειται να ολοκληρωθεί εντός του 2026. Αντιθέτως, κατά ένα χρόνο φαίνεται πως μετατίθεται η έναρξη του έργου ανάπλασης της πρώην ΧΑΛΚΟΡ στην οδό Πειραιώς, έργο που έχει ήδη απαιτήσει σημαντικό χρόνο πολεοδομικής ωρίμανσης, λόγω της γραφειοκρατίας που συνοδεύει ανάλογες επενδύσεις.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Eurobank Equities, το επενδυτικό πρόγραμμα των 290 εκατ. ευρώ, προβλέπει να ενισχύσει τα έσοδα από ενοίκια κατά 28 εκατ. ευρώ σε ετησιοποιημένη βάση μέχρι το 2031, ενώ συνολικά προβλέπεται μέση ετήσια αύξηση των ενοικίων κατά 10%, τόσο λόγω των νέων προσθηκών κτιρίων, όσο και λόγω της προοπτικής περαιτέρω βελτίωσης των ενοικίων σε συμβάσεις που συνδέονται με τον τζίρο των καταστημάτων και των ξενοδοχείων, που λειτουργούν σε κτίρια της εισηγμένης.
Για τη φετινή χρήση, οι αναλυτές "βλέπουν" έσοδα από ενοίκια ύψους 37,1 εκατ. ευρώ και προσαρμοσμένα λειτουργικά κέρδη EBITDA (χωρίς δηλαδή τα κέρδη από την αναθεώρηση των αξιών στην εύλογη αξία), ύψους 22,7 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, η Η καθαρή αξία ενεργητικού (ΝΑV) εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί στα 549 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2025, ενώ έως το 2030, θα σημειώσει μέση ετήσια άνοδο 4%. Αντίστοιχα, η μικτή αξία του χαρτοφυλακίου (GAV) αναμένεται να αγγίξει τα 930 εκατ. ευρώ έως το τέλος της δεκαετίας, με το 80% της αύξησης να προέρχεται από την υλοποίηση του επενδυτικού σχεδίου και το υπόλοιπο από υπεραξίες των υφιστάμενων κτιρίων του χαρτοφυλακίου της εταιρείας.
Σημαντικό κρίνεται και το γεγονός ότι η Noval έχει ιδιαίτερα χαμηλό δανεισμό, με τον δείκτη καθαρού δανεισμού/αξία χαρτοφυλακίου να μην ξεπερνά το 20,4%, έναντι 40% του ευρωπαϊκού μέσου όρου, ενώ και το κόστος του διαμορφώνεται πέριξ του 3%. Ακόμα και στο απόγειο του επενδυτικού σχεδίου, η Eurobank Equities εκτιμά ότι ο δείκτης δανεισμού δεν θα υπερβεί το 35%.
Με δεδομένο ότι η μετοχή της Noval έχει αποφέρει αποδόσεις 15% από τις αρχές του έτους, αλλά εξακολουθεί να διαπραγματεύεται 39% χαμηλότερα του προβλεπομένου NAV για την φετινή χρήση, η Eurobank Equities διατηρεί την σύσταση αγοράς και αυξάνει την τιμή-στόχο στα 3,53 ευρώ, από 3,35 ευρώ.
