Του John Dobosz
Δεν είναι μυστικό ότι τα μερίσματα χαίρουν ιδιαίτερης εκτίμησης από τους επενδυτές επειδή παρέχουν αξιόπιστο εισόδημα και μια πηγή επενδυτικών αποδόσεων, ακόμη και όταν οι τιμές των μετοχών πέφτουν. Οι περισσότερες μετοχές δίνουν μέρισμα σε τριμηνιαία βάση, αλλά ένα υποσύνολο μερικών δεκάδων μετοχών πληρώνει σε μηνιαία βάση, παρέχοντας μεγαλύτερη ροή εισοδήματος ή επιταχυνόμενο ρυθμό ανατοκισμού εάν οι επενδυτές επανεπενδύσουν τα μερίσματα σε μετοχές.
Οι περισσότερες εισηγμένες στις ΗΠΑ που καταβάλλουν μέρισμα κάθε μήνα είναι είτε εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs), είτε εταιρείες ανάπτυξης επιχειρήσεων, είτε εταιρείες εκμετάλλευσης δικαιωμάτων πετρελαίου και φυσικού αερίου. Αυτές οι λεγόμενες "pass-through" οντότητες δεν πληρώνουν φόρο σε εταιρικό επίπεδο, επειδή διανέμουν σχεδόν όλο το εισόδημά τους ως μερίσματα, τα οποία φορολογούνται ως κανονικό εισόδημα για τους μετόχους που τα λαμβάνουν.
Αρκετοί από τους κορυφαίους δισεκατομμυριούχους επενδυτές παγκοσμίως έχουν συγκεντρώσει μηνιαία μερίσματα από REITs που ειδικεύονται σε διάφορες εξειδικευμένες περιοχές της αγοράς ακινήτων, όπως εμπορικά κέντρα, κτιριακές εγκαταστάσεις γραφείων και αναψυχής, αποθήκες, γηροκομεία κ.ά.
Το υψηλότερο κόστος δανεισμού δεν είναι "φίλος" των REITs. Αυξάνει το κόστος του επιτοκίου για νέα δάνεια και δυσχεραίνει τη δυνατότητα αναχρηματοδότησης υφιστάμενων δανείων, πώλησης περιουσιακών στοιχείων και αγοράς και ανάπτυξης ακινήτων. Ακόμη και αν η αύξηση των επιτοκίων δημιουργεί προσκόμματα στην αγορά του real estate, τα REITs παραμένουν ιδανικοί τίτλοι για επενδυτές που προσανατολίζονται στο εισόδημα και για όσους ενδιαφέρονται για τη δημιουργία μιας συνολικής απόδοσης από μερίσματα και μακροπρόθεσμη υπεραξία.
Όσον αφορά τη σημασία των μερισμάτων στη συνολική απόδοση, η πρωτοπόρος επενδύτρια Geraldine Weiss, και επί χρόνια συντάκτρια στο Investment Quality Trends, έλεγε: "Όλοι ευελπιστούμε στο κεφαλαιακό κέρεδος, αλλά το μόνο στο οποίο μπορούμε ουσιαστικά να βασιστούμε είναι το μέρισμα".
Ακολουθούν έξι REITs που καταβάλλουν μέρισμα σε μηνιαία βάση, με ετήσια απόδοση που κυμαίνεται από 3,3% έως 7,6%, ιδανικές προτάσεις για όσους αναζητούν σταθερό εισόδημα. Σύμφωνα με έγγραφα που έχουν κατατεθεί στην αμερικανική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) και στις 6 εταιρείες επενδύουν πολύ γνωστοί δισεκατομμυριούχοι.
Agree Realty
Μερισματική απόδοση: 4,8%
Κεφαλαιοποίηση: 5,9 δισ. δολάρια
Δισεκατομμυριούχοι μέτοχοι: Ken Fisher, Bruce Flatt, Ken Griffin, Ray Dalio, Steven Cohen, Jim Simons, Israel Englander, Clifford Asness
Η Agree Realty (ADC), με έδρα το Μπλούμφιλντ Χιλς του Μίσιγκαν, είναι ιδιοκτήτρια, αγοράστρια και διαχειρίστρια ακινήτων τα οποία μισθώνει σε εταιρείες λιανικού εμπορίου, όπως οι Walmart, Dollar General, Tractor Supply, Best Buy, Dollar Tree και Kroger. Τα έσοδα της κινούνται ανοδικά και το 2023 αναμένεται να ενισχυθούν κατά 20% στα 517,2 εκατ. δολάρια, ενώ τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO) κέρδισαν 2%, στα 3,95 δολάρια ανά μετοχή. Η Agree Realty διαπραγματεύεται στις 15,1 φορές τα εκτιμώμενα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες, δηλαδή 21% κάτω σε σύγκριση με τον μέσο όρο του λόγου τιμής προς FFO για την 5ετία που είναι στο 19,2. Με λόγο χρέους προς ίδια κεφάλαια στο 0,43, η Agree δεν νιώθει οικονομική πίεση.
Η μετοχή της Agree Realty υποχωρεί κατά 18% από το υψηλό Φεβρουαρίου. Πέντε στελέχη και διευθυντές της εταιρείας αγόρασαν συνολικά μετοχές αξίας 4,56 εκατ. δολαρίων τον Αύγουστο. Ο εκτελεστικός πρόεδρος Richard Agree αγόρασε 30.000 μετοχές έναντι 1,9 εκατ. δολαρίων. Οι δισεκατομμυριούχοι επενδυτές έδειξαν επίσης μεγάλο ενδιαφέρον για την Agree. Το fund Millennium Management του Israel Englander ανέφερε νέες αγορές το α' και το β' τρίμηνο του 2023 και πλέον κατέχει 1,02 εκατομμύρια μετοχές της εταιρείας, δηλαδή το 1,1% των μετοχών σε κυκλοφορία.
Phillips Edison & Co
Μερισματική απόδοση: 3,3%
Κεφαλαιοποίηση: 4 δισ. δολάρια
Δισεκατομμυριούχοι μέτοχοι: Jim Simons, Clifford Asness, Ken Griffin, Ken Fisher
Η Phillips Edison & Co., μια REIT μεσαίας κεφαλαιοποίησης από το Σινσινάτι του Οχάιο, ειδικεύεται στην ιδιοκτησία εμπορικών κέντρων όπου στεγάζονται σούπερ μάρκετ-παντοπωλεία. Η εταιρεία ιδρύθηκε το 1991 από τους Jeffrey Edison και Michael Phillips. Ο κ. Edison είναι σήμερα πρόεδρος και CEO της Phillips Edison, η οποία εισήλθε στο χρηματιστήριο τον Ιούλιο του 2021, και κατέχει 335.000 από τις 117,3 εκατομμύρια μετοχές που βρίσκονται σε κυκλοφορία.
Η Phillips Edison κατέχει και διαχειρίζεται ένα χαρτοφυλάκιο αξίας 6,2 δισ. δολαρίων με 291 εμπορικά κέντρα, σε Φλόριντα, ανατολική ακτή, μεσοδυτικές πολιτείες και κατά μήκος της ακτής στον Ειρηνικό. Οι κορυφαίοι ενοικιαστές -ως ποσοστό επί των συνολικών εσόδων- είναι οι Kroger (6,2%), Publix (5,8%), Albertsons (4,1%), Koninklijke Ahold Delhaize N.V. (3,9%) και Walmart (2%). Τα έσοδα για το 2023 αναμένεται να αυξηθούν κατά 6,6% στα 597,5 εκατ. δολάρια, με τα κεφάλαια από τις λειτουργικές δραστηριότητες να ενισχύονται κατά 6% στα 2,28 δολάρια ανά μετοχή.
Το τελευταίο 12μηνο, η Phillips Edison είχε ελεύθερες ταμειακές ροές ύψους 1,29 δολαρίων ανά μετοχή, αρκετά πάνω από τα 1,12 δολάρια ανά μετοχή που καταβάλλει σε ετήσια μερίσματα, 0,0933 δολάρια ανά μήνα, που είναι καλό για μερισματική απόδοση 3,3% στις τρέχουσες τιμές. Η αύξηση των μερισμάτων είναι επίσης ενθαρρυντική. Από τη δημόσια εγγραφή της πριν από δύο χρόνια, η Philips Edison έχει αυξήσει το μηνιαίο μέρισμα με ετήσιο ρυθμό 4,8%.
Στις 16 Μαΐου, το μέλος του ΔΣ Leslie Chao απέκτησε 10.000 μετοχές της εταιρείας έναντι 292.000. Ο δισεκατομμυριούχος Jim Simons της Renaissance Technologies κατέχει 187.000 μετοχές, ο Clifford Asness της AQR Capital κατέχει 14.000 μετοχές και η Citadel του Ken Griffin αναφέρει συμμετοχή 7.000 μετοχών. Ο Ken Fisher κατέχει 9.000 μετοχές.
Realty Income
Μερισματική απόδοση: 5,4%
Κεφαλαιοποίηση: 40,4 δισ. δολάρια
Δισεκατομμυριούχοι μέτοχοι: Ken Griffin, Ray Dalio, Jim Simons, Israel Englander, Clifford Asness
Με κεφαλαιοποίηση άνω των 40 δισ. δολαρίων, η Realty Income -με έδρα το Σαν Ντιέγκο της Καλιφόρνια- είναι το "μεγάλο όνομα" σε αυτή την ομάδα μετοχών. Η εταιρεία διαθέτει 13.100 ακίνητα όπου στεγάζονται επιχειρήσεις λιανικού εμπορίου ή βιομηχανικές μονάδες καθώς και αγροτικά ακίνητα, τα οποία μισθώνει σε 1.300 ενοικιαστές που δραστηριοποιούνται σε 85 διαφορετικούς κλάδους. Έτσι, η Realty Income έχει σταθερές ταμειακές ροές και αποδίδει σταθερά μηνιαία μερίσματα. Το χαρτοφυλάκιό της περιλαμβάνει ακίνητα υψηλής ποιότητας και στις 50 πολιτείες, καθώς και στο Πουέρτο Ρίκο, στο Ηνωμένο Βασίλειο, στην Ισπανία, στην Ιταλία και στην Ιρλανδία.
Η Realty Income έχει καταβάλει σταθερά αυξανόμενα μερίσματα σε όλη την 54χρονη ιστορία της. Η αύξηση των μερισμάτων έχει ξεπεράσει τον πληθωρισμό. Τα τελευταία 10 χρόνια το μέρισμά της έχει αυξηθεί κατά 5,3% ετησίως και από το 1994 -όταν έκανε την αρχική δημόσια προσφορά της- κατά 4,7%. Τα μερίσματα των 3,07 δολαρίων σε ετήσια βάση υποστηρίζονται από τα 4,29 δολάρια σε ελεύθερες ταμειακές ροές ανά μετοχή και παρέχουν στους επενδυτές μερισματική απόδοση 5,4%.
Τα έσοδα της Realty Income ενισχύθηκαν κατά 21,5% ετησίως τα τελευταία 10 χρόνια και αναμένεται να αυξηθούν κατά 18% στα 3,9 δισ. δολάρια το 2023. Τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες αναμένεται να ενισχυθούν κατά 2% στα 4,12 δολάρια ανά μετοχή. Η Realty Income διαπραγματεύεται 25% κάτω από τον μέσο όρο του λόγου τιμής προς FFO για την τελευταία 5ετία που είναι 18,1. Ο δανεισμός της εταιρείας είναι διαχειρίσιμος, στο 63% των ιδίων κεφαλαίων.
Η αξία της Realty Income ήταν αρκετά ελκυστική για τη Millennium Management του Israel Englander ώστε να αποκτήσει μια νέα θέση 1,28 εκατ. μετοχών με αντίτιμο στα 60,92 δολάρια ανά μετοχή το β' τρίμηνο του 2023. Ο Jim Simons της Renaissance Technologies αγόρασε 378.000 μετοχές κατά την ίδια περίοδο σε παρόμοιες τιμές. Με μικρότερες συμμετοχές, ο Clifford Asness της AQR κατέχει 97.000 μετοχές και η Bridgewater του Ray Dalio κατέχει 90.000 μετοχές.
STAG Industrial
Μερισματική απόδοση: 4,2%
Κεφαλαιοποίηση: 6,3 δισ. δολάρια
Δισεκατομμυριούχοι μέτοχοι: Israel Englander, Bruce Flatt, Ken Griffin, Steven Cohen, Clifford Asness
Η STAG Industrial, με έδρα τη Βοστώνη, ιδρύθηκε το 2010 και είναι ιδιοκτήτρια και διαχειρίστρια μεγάλων εγκαταστάσεων που λειτουργούν ως σημεία διανομής ή αποθήκες κατά μήκος αυτοκινητοδρόμων που συνδέουν πολιτείες. Η STAG κατέχει 561 κτίρια σε 41 πολιτείες. Το εμβαδόν των εγκαταστάσεων που μπορεί να νοικιάσει φτάνει στα περίπου 111,6. εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια. Η Amazon.com, που αντιπροσωπεύει το 2,8% των εσόδων της STAG ύψους 654,4 εκατ. δολαρίων το 2022, είναι ο μεγαλύτερος ενοικιαστής της εταιρείας. Άλλοι σημαντικοί πελάτες είναι οι American Tire Distributors, Hachette Book Group, Tempur Sealy, DHL, FedEx, Penguin Random House και Ford Motor Company.
Οι αναλυτές εκτιμούν ότι τα έσοδα της STAG για το 2023 θα αυξηθούν κατά 6,4% στα 696,5 εκατ. δολάρια και τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες θα ενισχυθούν κατά 2,3% στα 2,26 δολάρια ανά μετοχή. Η STAG διαπραγματεύεται 9,3% κάτω από το μέσο όρο του λόγου τιμής προς FFO για της 5ετία που είναι στο 16,0. Τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες έχουν αυξηθεί με ετήσιο ρυθμό 18,8% την τελευταία πενταετία και οι ελεύθερες ταμειακές ροές κατά 18,9% ετησίως την ίδια περίοδο.
Η Millennium Management του Israel Englander ήταν ο πιο αισιόδοξος αγοραστής, αποκτώντας 1,1 εκατ. μετοχές το β' τρίμηνο και κατέχει πλέον το 0,62% της STAG. Ο Clifford Asness κατέχει 322.000 μετοχές, ο Ken Fisher 303.000 μετοχές και η Citadel του Ken Griffin 90.000 μετοχές. Η Brookfield του Bruce Flatt διπλασίασε τη συμμετοχή της στο β' τρίμηνο και πλέον έχει 48.000 μετοχές.
EPR Properties
Μερισματική απόδοση: 7,6%
Κεφαλαιοποίηση: 3,3 δισ. δολάρια
Δισεκατομμυριούχοι μέτοχοι: Ken Griffin, Jim Simons, Israel Englander, Clifford Asness
Η EPR Properties, που ιδρύθηκε το 1997, με έδρα το Κάνσας Σίτι, κατέχει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 5,4 δισ. δολαρίων, το οποίο επικεντρώνεται στους τομείς της ψυχαγωγίας, της εκπαίδευσης και της αναψυχής. Τα ακίνητα περιλαμβάνουν 172 κινηματογράφους, 67 πρότυπα εκπαιδευτήρια, 41 κέντρα προσχολικής αγωγής, 25 γήπεδα γκολφ, 11 χιονοδρομικά και 5 υδάτινα πάρκα. Η EPR κατέχει επίσης το καζίνο και θέρετρο Resorts World Catskills στην κομητεία Σάλιβαν της Νέας Υόρκης. Οι μεγαλύτεροι ενοικιαστές -ως ποσοστό των εσόδων της EPR για το 2022- είναι οι AMC Theatres (13,8%), Topgolf (13,7%), Regal Entertainment (12,7%), Cinemark (6,1%) και Vail Resorts (5,1%).
Τα έσοδα της EPR για το 2023 αναμένεται να κάνουν άλμα 18,6% στα 586,3 εκατ. δολάρια σε σύγκριση με το 2022 και τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες να αυξηθούν κατά 7,7% στα 5,05 δολάρια ανά μετοχή. Η EPR διαπραγματεύεται 26,5% κάτω από το μέσο όρο του λόγου αξίας επιχείρησης προς EBITDA στο 17,0 για την 5ετία.
Η EPR ανέστειλε την καταβολή μερίσματος τον Ιούλιο του 2020 εν μέσω της πανδημίας του κορονοϊού, αλλά επανέφερε τα μηνιαία μερίσματα έναν χρόνο αργότερα, τον Ιούλιο του 2021, με το μέρισμα να αυξάνεται κατά 4,9% σε ετήσια βάση τα τελευταία δύο χρόνια.
Στις 13 Ιουνίου, η διευθύντρια της εταιρείας Caixia Ziegler αγόρασε 500 μετοχές προς 45,14 δολάρια έκαστη. Μεταξύ των δισεκατομμυριούχων επενδυτών, ο Israel Englander και ο Ken Griffin μείωσαν αμφότεροι τις συμμετοχές τους στο β' τρίμηνο, αλλά εξακολουθούν να κατέχουν 675.000 και 477.000 μετοχές, αντίστοιχα. Η Renaissance Technologies του Jim Simons κατέχει 344.000 μετοχές και ο Clifford Asness της AQR κρατά 322.000 μετοχές.
LTC Properties
Μερισματική απόδοση: 7,2%
Κεφαλαιοποίηση: 1,3 δισ. δολάρια
Δισεκατομμυριούχοι μέτοχοι: Ken Griffin, Jim Simons, Clifford Asness
Η LTC Properties, με έδρα το Ουεστλέικ Βίλετζ της Καλιφόρνια, επενδύει σε ακίνητα για φιλοξενία ηλικιωμένων και για παροχή υγειονομικής περίθαλψης, τα οποία είτε πουλάει, είτε εκμισθώνει είτε χρηματοδοτεί. Το χαρτοφυλάκιό της περιλαμβάνει 213 ακίνητα σε 29 πολιτείες με 29 λειτουργικούς εταίρους. Το 50% των ακινήτων αφορά τη στέγαση ηλικιωμένων και το άλλο 50% εγκαταστάσεις εξειδικευμένης περίθαλψης και νοσηλείας. Τα έσοδα για το 2022 ανήλθαν στα 128,2 εκατ. δολάρια. Οι μεγαλύτεροι ενοικιαστές της LTC ήταν οι Prestige Healthcare (14%), ALG Senior (10,4%), Brookdale Senior Living (8,9%) και Anthem Memory Care (6,2%).
Η LTC καταβάλλει μέρισμα από την ίδρυσή της τον Οκτώβριο του 1992. Το ποσό αυξήθηκε κατά 2,4% ετησίως την τελευταία δεκαετία. Παρόλο που η ανάπτυξή της δεν είναι εντυπωσιακή, τα μερίσματα της LTC, που σήμερα ανέρχονται σε 0,19 δολάρια μηνιαίως, χαρίζουν στη REIT μια αρκετά καλή απόδοση της τάξης του 7,2%. Τα ετήσια μερίσματα ύψους 2,28 δολάρια ανά μετοχή καλύπτονται από 2,54 δολάρια σε ελεύθερες ταμειακές ροές ανά μετοχή τους τελευταίους 12 μήνες. Τα έσοδα φέτος αναμένεται να αυξηθού κατά 1% στα 129,1 εκατ. δολάρια, ενώ τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες κατά 2,7%, στα 2,63 δολάρια ανά μετοχή. Η LTC διαπραγματεύεται 14,4% κάτω από τον μέσο όρο του λόγου τιμής προς FFO στο 13,9 για την 5ετία.
Το fund AQR του Clifford Asness αύξησε τη συμμετοχή του στην LTC κατά 89% σε 34.000 μετοχές το β' τρίμηνο του 2023, ενώ ο Jim Simons της Renaissance Technologies απέκτησε 21.000 μετοχές προς 35,47 δολάρια έκαστη το ίδιο τρίμηνο και πλέον κατέχει 68.000 μετοχές της LTC. Η Citadel του Ken Griffin αναφέρει έχει ένα μικρό μερίδιο 5.000 μετοχών.
