Της Ελένης Μπότα
Υπό την επίδραση αντίρροπων δυνάμεων, λόγω της διεθνούς οικονομικής κρίσης, με τις θετικές προσδοκίες ωστόσο να συνεχίζουν να υπερισχύουν, βρίσκεται η αγορά ακινήτων. Οι θετικοί ρυθμοί μεταβολής στις αξίες των ακινήτων, η επενδυτική κινητικότητα και η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας που καταγράφηκαν το 2022 αφήνουν ακόμη ισχυρό το αποτύπωμά τους στην αγορά.
Στις τάσεις της νέας χρονιάς διαφαίνεται πως χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, κέντρα logistics και κατοικίες προς μίσθωση παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις-ανάπτυξη.
Προς αυτή την κατεύθυνση αναμένεται να συμβάλει το έργο του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδομών, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η λειτουργία του Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και οι νέες επενδύσεις που έχουν ανακοινωθεί από τις πολυεθνικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους χώρους του φαρμάκου, της τεχνολογίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου και άλλων κλάδων της ελληνικής οικονομίας και αναμένεται, ως εκ τούτου, να έχουν σημαντική θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα.
Η ελληνική αγορά ακινήτων, παρά τις δύσκολες συνθήκες τις οποίες έχει βιώσει τα τελευταία χρόνια, κατάφερε όχι μόνο να περιορίσει τις απώλειές της, αλλά και να επιδείξει γρήγορα αντανακλαστικά ανάκαμψης, με χαρακτηριστικό των τελευταίων μηνών τη δυναμική της αγοράς επενδυτικών επαγγελματικών ακινήτων, όσο και της κατοικίας, σε θέσεις υψηλών προδιαγραφών και προοπτικών. Έπειτα από ένα παρατεταμένο διάστημα υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας, η ανάπτυξη νέων ακινήτων και η αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος επανέρχονται σταδιακά στο προσκήνιο, με τις επενδύσεις σε προνομιακές θέσεις να καταγράφουν αξιοσημείωτους ρυθμούς μεγέθυνσης και τη ζήτηση νέων στεγαστικών δανείων να παρουσιάζει κάποιες αρχικές ενδείξεις τόνωσης.
Στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι στις τάσεις της νέας χρονιάς διαφαίνεται πως χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, κέντρα logistics και κατοικίες προς μίσθωση παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις-ανάπτυξη. Παράλληλα, το έργο του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδομών, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η λειτουργία του Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και οι ανακοινωθείσες νέες επενδύσεις από πολυεθνικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους χώρους του φαρμάκου, της τεχνολογίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου κ.ά., αναμένεται να έχουν σημαντική θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα. Η ανάπτυξη νέων ακινήτων αναμένεται να διαμορφώσει νέες αγορές υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες θα οδηγήσουν πιθανώς σε ανακατατάξεις σημαντικής εμβέλειας στην αγορά τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων.
Σύμφωνα πάντως με πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και η σημαντική αύξηση του ενεργειακού κόστους και του κόστους των υλικών, εφόσον διατηρηθούν, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν σε μείωση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και συμπίεση του περιθωρίου κεφαλαιακών υπεραξιών για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες. Υπό τις παρούσες συνθήκες, καθίσταται επιτακτικά αναγκαία η αντιστάθμιση των επιβαρύνσεων και επιβραδύνσεων με μεταρρυθμίσεις για τη στήριξη της αγοράς ακινήτων. Η εμπλοκή πλήθους υπηρεσιών, διαδικασιών και δικαιολογητικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά και οι καθυστερήσεις στην εκδίκαση και επίλυση νομικών εκκρεμοτήτων, αποτελούν παράγοντες οι οποίοι διαχρονικά αναστέλλουν ή καθυστερούν επενδύσεις και χρήζουν άμεσης και αποτελεσματικής αντιμετώπισης.
Παρά την πρόοδο των τελευταίων ετών στην κατεύθυνση του ψηφιακού μετασχηματισμού του κράτους, στον τομέα των μεταβιβάσεων και επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, χρειάζονται περαιτέρω σημαντικές τομές για την απλοποίηση και την επιτάχυνση των διαδικασιών που θα καθιστούν την αγορά πιο φιλική προς τους επενδυτές, ειδικά σε περιόδους αυξημένης αβεβαιότητας.
Αυξημένες επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους
Στα 300 εκατ. εκτιμάται ότι διαμορφώθηκαν οι επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους το 2022, με τα μισθώματα να εμφανίζουν αύξηση της τάξεως του 4% το τρίτο τρίμηνο σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021.
Σύμφωνα με την εξειδικευμένη εταιρεία Cushman & Wakefield Proprius, για τις προοπτικές της αγοράς γραφείων στην Αθήνα το 2023, προκύπτει ότι βάσει του γ’ τριμήνου του 2022 το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε από 19 ευρώ/τ.μ. τον μήνα σε 19,8 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, δηλαδή άνοδος κατά μέσο όρο λίγο άνω του 4%, αν και στα Νότια Προάστια η άνοδος ήταν διψήφια σε ποσοστό, άνω του 15% (από 19 ευρώ/τ.μ. σε 22 ευρώ/τ.μ. τον μήνα).
Επίσης στο γ’ τρίμηνο του 2022 οι επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους ήταν περί τα 50 εκατ. ευρώ, ποσό που το χαρακτηρίζει χαμηλό σε σχέση με το αναμενόμενο για το σύνολο του έτους, σημειώνοντας ότι η αύξηση των επιτοκίων δυσκολεύει τη χρηματοδότηση των έργων και έχει αποτέλεσμα υψηλότερες απαιτήσεις απόδοσης καθώς αυξάνεται ο κίνδυνος και η αστάθεια.
Προστίθεται πως οι επικείμενες αναθεωρήσεις ενοικίων λόγω πληθωρισμού αναμένεται να αυξήσουν την πίεση στους εκμισθωτές που δεν προστατεύονται από το κυβερνητικό ανώτατο όριο 3% και, κατά συνέπεια, να επιταχύνουν την τάση μείωσης στην αναζήτηση νέων γραφείων για εξοικονόμηση κόστους.
Η αγορά γραφείων της ευρύτερης Αθήνας κατέγραψε 15 νέες συμφωνίες μίσθωσης σε συνολικό όγκο απορρόφησης 20.000 τ.μ., ανεβάζοντας τον μέχρι σήμερα όγκο στα 53.000 τ.μ. περίπου, στα ίδια επίπεδα με το 2021.
Σύμφωνα με την έρευνα, για το γ’ τρίμηνο 2022, στο κέντρο της Αθήνας (και σε περιφερειακά του σημεία) η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (24 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 5,8% κατά μέσο όρο. Στα Βόρεια Προάστια της Αθήνας (Λ. Κηφισίας, Αττική Οδός, Λ. Μεσογείων) η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (23 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 6% κατά μέσο όρο.
Σε άλλα σημεία στα Βόρεια Προάστια (προς εθνική Οδό), η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (15 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 7% κατά μέσο όρο.
Για τις οδικές αρτηρίες στα νότια της πόλης (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 22 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (19 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 6,3% κατά μέσο όρο.
Στους γραφειακούς χώρους στον Πειραιά η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (17 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο γ’ τρίμηνο του 2021) και το prime yield σε 6,9% κατά μέσο όρο. Τέλος, για άλλες περιοχές η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 13 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 7,5% κατά μέσο όρο.
Οικιστικά
Σημαντική άνοδο των τιμών τόσο για το 2022 όσο και για το 2023 προβλέπουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα της χώρας.
Η Τράπεζα Πειραιώς προβλέπει ότι το διάστημα 2023-2025, σε ετήσια βάση, οι αξίες σε κατοικία και στις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων θα ενισχύονται κατά 5%, κάνοντας λόγο για ισχυρή ανάκαμψη των τιμών.
Στο ίδιο μήκος κύματος και η Alpha Bank, η οποία εκτιμά ότι, παρά τις επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία, η ανοδική πορεία της κατασκευαστικής δραστηριότητας δεν θα ανακοπεί και οι τιμές των ακινήτων θα ενισχυθούν περαιτέρω. Κι αυτό για τρεις λόγους που αφορούν: την ενδεχόμενη αναβολή υλοποίησης επενδυτικών σχεδίων και άμεσων ξένων επενδύσεων εξαιτίας της αβεβαιότητας που επικρατεί, γεγονός που συμπιέζει μεσοπρόθεσμα την προσφορά κατοικιών. Την άνοδο των τιμών των υλικών κατασκευής και του ενεργειακού κόστους και της ενδεχόμενης μετακύλισης μέρους αυτής στις τιμές των κατοικιών και τη στροφή των επενδυτών από τις κινητές αξίες στα ακίνητα, προκειμένου να προστατευτούν από τον φόβο ενός ισχυρού πληθωρισμού, ιδίως εάν οι πληθωριστικές πιέσεις αργήσουν να υποχωρήσουν.
Στο γ’ τρίμηνο του 2022, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των ακινήτων σημείωσαν και νέα αύξηση, με πρωταθλήτρια την Αθήνα, όπου το ποσοστό αύξησης των τιμών έφτασε στο 13%.
Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α’ και β’ τρίμηνο του 2022 η αύξηση σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2021 διαμορφώθηκε στο 9,8% και 10,1% αντίστοιχα, ενώ για το 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,6%.
Η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης σημειώθηκε στα Νότια Προάστια, όπου οι τιμές κυμαίνονται στα 3.167 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, και στα Βόρεια Προάστια, όπου η μέση τιμή κυμαίνεται στα 2.628 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς και στις Κυκλάδες (2.963 ευρώ/τ.μ.), περιοχές που ήδη από το α’ εξάμηνο του 2022 είχαν εντοπιστεί ψηλά στις αναζητήσεις του αγοραστικού κοινού από χώρες του εξωτερικού.
Παράλληλα, ανοδική τάση της μέσης ζητούμενης τιμής στην πώληση κατοικίας σε σχέση με το 2021 παρατηρείται στον Πειραιά (13,4%), λόγω και της αναβάθμισης της ευρύτερης περιοχής, καθώς το κέντρο του αποκτά πρόσβαση στο ταχύτερο και ασφαλέστερο μέσο μαζικής μεταφοράς, το Μετρό, ενώ σημαντική αύξηση παρατηρείται και στη Χαλκιδική (12%) και τις Σποράδες (11,5%), έπειτα από μια χρονιά με ρεκόρ επισκεπτών από το εξωτερικό.
Υψηλά στη ζήτηση τόσο των εγχώριων όσο και των ξένων επενδυτών συνεχίζουν να βρίσκονται τόσο τα Νότια Προάστια όσο και το κέντρο της Αθήνας.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Spitogatos ακίνητα στις περιοχές των Νοτίων Προαστίων, όπως η Βάρκιζα ή η Βουλιαγμένη, συγκέντρωναν σχεδόν διαχρονικά το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Το 2022, και συγκεκριμένα κατά το γ’ τρίμηνο της χρονιάς, το ενδιαφέρον αυτό επιβεβαιώνεται ακόμα πιο έντονα χάρη στην αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής για πώληση κατοικίας σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021.
Σταθερή άνοδος της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης παρατηρείται στα Νότια Προάστια τόσο σε σχέση με το 2021 για το αντίστοιχο διάστημα όσο και σε σχέση με τα προηγούμενα δύο τρίμηνα του 2022. Η ανάπτυξη των περιοχών στο πλαίσιο των έργων για την Αθηναϊκή Ριβιέρα φαίνεται ότι έχει "πυροδοτήσει" το ενδιαφέρον των επενδυτών για τα Νότια Προάστια της Αττικής.
Όσον αφορά την αγορά κατοικίας, το κέντρο της Αθήνας τραβά πάνω του όλα τα βλέμματα, με περιοχές όπως το Γουδί, το Μετς-Καλλιμάρμαρο και τα Ιλίσια να σημειώνουν μεγάλη μεταβολή σε σχέση με το 2021 (27,6%-26,4% και 22,1% αντίστοιχα). Κατά το γ’ τρίμηνο του 2022, δε, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στις προαναφερθείσες περιοχές ήταν 2.233 ευρώ/τ.μ., 3.288 ευρώ/τ.μ. και 2.714 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα.
Τέλος, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, παρατηρείται ότι "ανεβαίνουν" και περιοχές στα προάστια του Πειραιά, όπως η Δραπετσώνα και το Μοσχάτο, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανά τ.μ. ανέρχεται στα 1.314 ευρώ και 2.386 ευρώ αντιστοίχως, γεγονός που πιθανότητα σχετίζεται με το ξεκίνημα λειτουργίας του σταθμού Μετρό στην περιοχή.
Logistics
Ο κλάδος των Logistics και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια εξέλιξης και ανάπτυξης στη χώρα μας. Ο κλάδος, σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020), συμβάλλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, που ανέρχεται στο 13,0%. Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, το απόθεμα των αποθηκών στην Αττική το επόμενο 16μηνο θα είναι μεγαλύτερο κατά 180.000 τ.μ. και στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000 τ.μ. στην Αττική.
Βάσει πρόσφατης έρευνας της Geoaxis, στην παρούσα φάση κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7,0 και 7,5% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του real estate όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (όπως μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην ολοένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον.
Η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,05 ευρώ / τ.μ. / μήνα, έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 3,79 ευρώ / τ.μ. / μήνα και ακολουθεί η Ελευσίνα με 3,09 ευρώ / τ.μ. / μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙΠΕ Σίνδου με 2,70 ευρώ / τ.μ. / μήνα, τα Οινόφυτα με 2,49 ευρώ /τ.μ. / μήνα και, τέλος, το Καλοχώρι με 2,34 ευρώ / τ.μ. / μήνα.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 6.000 τ.μ., δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 5.500 τ.μ. και τρίτη έρχεται η ΒΙΠΕ Σίνδου με 3.600 τ.μ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.565 τ.μ., η Ελευσίνα με 3.445 τ.μ. και το Καλοχώρι με επιφάνεια 3.030 τ.μ.
