Του Brad Thomas
H "αριστοκρατία των μερισμάτων" αποτελεί μια επίλεκτη τάξη 67 μετοχών του S&P 500 που πληρώνουν –και αυξάνουν– μερίσματα επί 25 συναπτά έτη.
Πρόκειται για την αφρόκρεμα των μετοχών που υπεραποδίδουν έναντι της αγοράς επί πολλά χρόνια.
Αν δεν επενδύετε σε μεμονωμένες μετοχές, το διαπραγματεύσιμο αμοιβαίο κεφάλαιο S&P 500 Dividend Aristocrats παρακολουθεί όλους αυτούς τους τίτλους. Το ETF έχει αποδώσει σχεδόν 8% από την αρχή του έτους και περίπου 67% την τελευταία 5ετία, με σταθερή μερισματική απόδοση 1,9%.
Το ιστορικό των μερισμάτων της Realty Income
Σε πολλούς επενδυτές αρέσει να επιλέγουν τις μετοχές τους. Μεταξύ της "αριστοκρατίας των μερισμάτων" υπάρχει μια εταιρεία που διαπραγματεύεται σε χαμηλή τιμή, πράγμα που σημαίνει ότι οι επενδυτές θα μπορούσαν να επωφεληθούν τόσο από την υψηλή απόδοση όσο και από την αύξηση της τιμής της μετοχής άνω του μέσου όρου. Πρόκειται για τη Realty Income, ένα REIT (Real Estate Investment Trust) που καταβάλλει –και αυξάνει– μερίσματα εδώ και τουλάχιστον 29 συναπτά έτη.
Ας δούμε πιο αναλυτικά αυτή την "αριστοκράτισσα των μερισμάτων".
Βασικά στοιχεία
Η Realty Income ιδρύθηκε το 1971 και είναι μία από τις πρώτες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα στις ΗΠΑ. Η εταιρεία έχει επιβιώσει και ευδοκιμήσει μέσα από επτά υφέσεις, πληθωρισμό που έφτασε το 15%, επιτόκια που σκαρφάλωσαν στο 20% και επιτόκια υποθηκών που στο 16%.
Κατά την κρίση της πανδημίας, η Realty Income κατάφερε να αυξήσει τα κέρδη και το μέρισμά της.
Πρόκειται για ένα triple-net-lease REIT, που σημαίνει ότι η εταιρεία είναι ιδιοκτήτης ακινήτων τα οποία νοικιάζει σε επιχειρήσεις όπως η Walgreens, η Home Depot και η Walmart.
Τα έξοδα της Realty Income είναι περιορισμένα. Οι ενοικιαστές πληρώνουν την ασφάλεια του ακινήτου, τους φόρους και τη συντήρηση. Ουσιαστικά, η Realty ενεργεί ως χρηματοδοτική εταιρεία, εισπράττει το ενοίκιο και πληρώνει πολύ γενναιόδωρα μερίσματα.
Τρεις λόγοι για να αγοράσετε τη Realty Income
Νο1: Διαφοροποίηση
Η Realty Income διαθέτει περισσότερα από 12.500 ακίνητα σε δύο ηπείρους. Οι ενοικιαστές της ανέρχονται στους 1.259, που δραστηριοποιούνται σε 84 διαφορετικούς κλάδους, όπως:
παντοπωλεία (10%)
καταστήματα ψιλικών (9%)
ανταλλακτήρια συναλλάγματος (7%)
φαρμακεία (6%)
fast food (6%)
καταστήματα με οικιακά είδη (6%)
εποχιακή εστίαση (5%)
υγεία/ γυμναστική (4%)
καταστήματα υπηρεσιών για αυτοκίνητα (4%)
γενικά καταστήματα εμπορευμάτων (4%)
Η διαφοροποίηση της Realty Income τη βοηθά στο να αποφεύγει τις περικοπές μερισμάτων λόγω πτώχευσης μίας –και μόνο– εταιρείας. Η διαφοροποίηση των τομέων συνοψίζεται:
82% λιανικό εμπόριο
13% βιομηχανία
3% τυχερά παιχνίδια
2% άλλα
Ακόμη και κατά την πανδημία, όταν μπήκε λουκέτο σε γυμναστήρια, εστιατόρια και θέατρα, η εταιρεία ήταν σε θέση να παράγει επαρκή κέρδη για να αυξήσει το μέρισμά της. Ως δημόσιο REIT, η Realty Income έχει σημειώσει κέρδη τις 26 από τις 27 χρονιές.
Η μόνη περίοδος κατά την οποία η εταιρεία δεν αύξησε τα κέρδη της ήταν στην παγκόσμια οικονομική ύφεση του 2007-09, η χειρότερη οικονομική κρίση μετά τo μεγάλο κραχ του 1929, όταν οι πιστωτικές αγορές έκλεισαν και ο τομέας των REIT τρόμαξε ακόμη και για το αν θα επιβιώσει. Και πάλι, η Realty Income ήταν το πιο σταθερό triple-net-lease REIT με μεγάλη διαφορά.
Νο2: Ισολογισμός-φρούριο
Υπάρχουν επτά REITs στον S&P 500 με πιστοληπτική ικανότητα στην βαθμίδα Α, αλλά μόνο ένα με αξιολόγηση ΑΑ: η Realty Income.
Ο δείκτης χρέους/EBITDA ή η μόχλευσή της είναι στο 5,4x, με το 6x –ή και λιγότερο– να θεωρείται επίπεδο ασφαλείας, σύμφωνα με τους οίκους αξιολόγησης.
Οι οίκοι θεωρούν ότι όταν ο δείκτης κάλυψης τόκων ξεπερνά το 2 σηματοδοτεί ασφάλεια για τα triple-net-lease REITs και ο δείκτης της Realty Income είναι 4,6x.
To 90% των δανείων της εταιρείας έχει σταθερό επιτόκιο και η μέση διάρκεια αποπληρωμής τους είναι τα 7 έτη. Για το 2023 η Realty Income έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές μόλις 21 εκατ. δολαρίων – σημαντικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα του εν λόγω REIT.
Η Realty Income διαθέτει ρευστότητα άνω των 3 δισ. δολαρίων. Το α’ τρίμηνο του 2023 η εταιρεία έκανε επενδύσεις ύψους 1,7 δισ. δολαρίων και αναθεώρησε ανοδικά τις προβλέψεις για τις επενδύσεις της στο έτος, άνω των 6 δισ. δολαρίων από 5 δισ. δολάρια που ήταν η προηγούμενη. Αυτό σημαίνει ότι η Realty Income είναι ένας από τους λίγους ιδιοκτήτες ακινήτων που μπορούν να κλείσουν μεγάλες συμφωνίες, όπως η πρόσφατη αγορά του καζίνο Encore στη Βοστώνη έναντι 1,8 δισ. δολαρίων.
Η Realty Income εκτιμά ότι το μέσο κόστος του κεφαλαίου της είναι στο 5,6%, ενώ ιστορικά έχει επιτύχει και συνεχίζει να στοχεύει σε καθαρά περιθώρια επιτοκίου 2%.
Με τα έξοδά της να κυμαίνονται σε χαμηλά επίπεδα, η Realty Income είναι σε θέση να αναπτύσσει σταθερά την πλατφόρμα της ώστε να δημιουργεί ελκυστικά επενδυτικά spreads. Η εταιρεία έχει επιτύχει ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης 4,4% από το 1994.
Νο3: Ασφάλεια μερισμάτων
Η Realty Income καταβάλλει μέρισμα σε μηνιαία βάση και μάλιστα έχει κερδίσει τον τίτλο της "εταιρείαε μηνιαίων μερισμάτων". Ωστόσο, η Realty Income όχι μόνο πληρώνει κάθε μήνα, αλλά αυξάνει κάθε χρόνο το μέρισμά της. Η μερισματική απόδοση φτάνει τώρα στο ελκυστικό 4,9%, υπερδιπλάσια από την απόδοση του S&P 500 Dividend Aristocrats ETF.
Το κερασάκι στην τούρτα
Η μετοχή της Realty Income διαπραγματεύεται στα 62 με πολλαπλασιαστή P/AFFO 15,7x. Προ πανδημίας ήταν κοντά στα 80 δολάρια με P/AFFO 25,0x, ενώ από το 2010 ο τίτλος της διαπραγματευόταν με 18,5x. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει μεγάλο περιθώριο ασφαλείας και αναμένω ότι οι μετοχές θα μπορούσαν να αποδώσουν 20% –ή και παραπάνω– εντός των επόμενων 12 μηνών.
Η Realty Income έχει όλο το πακέτο και γι’ αυτό κατά τη γνώμη μου είναι η απόλυτη επιλογή για να κοιμάστε ήσυχοι τη νύχτα.
* Το άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί σύσταση ή προτροπή για αγορά ή πώληση μετοχών.
