Του Νίκου Ρουσάνογλου
Με ταχύτερο ρυθμό σε σχέση με τις νέες κατασκευές, αυξάνονται πλέον οι τιμές πώλησης μεταχειρισμένων κατοικιών μεγαλύτερης ηλικίας, αποτυπώνοντας την σημερινή κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Savills Hellas για την αγορά κατοικίας, οι τιμές πώλησης των νεόδμητων ακινήτων αυξήθηκαν κατά 5,3% στην Αττική το 2025, ενώ η αντίστοιχη αύξηση των παλαιότερων κατοικιών ήταν 5,7%. Ακόμα πιο χαρακτηριστική είναι η εικόνα στην αγορά της Θεσσαλονίκης, όπου οι τιμές των μεταχειρισμένων σημείωσαν ετήσια άνοδο 10,1% το 2025, έναντι αύξησης 6% των νέων κατασκευών.
Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων, η τάση αυτή καταδεικνύει μια στρατηγική μεταβολή της αγοράς. "Καθώς οι τιμές των νέων κατοικιών προσεγγίζουν το ανώτατο σημείο οικονομικής προσιτότητας, οι επενδυτές και όσοι κινούνται στην αγορά με στόχο την ιδιοκατοίκηση, μετατοπίζουν το ενδιαφέρον τους προς το υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα", σημειώνεται χαρακτηριστικά στην έρευνα. Η Savills Hellas επισημαίνει ότι αυτή η στροφή προς τα παλιότερα ακίνητα, έχει εξελιχθεί στο καθοριστικό χαρακτηριστικό της περιόδου 2025-2026 στην αγορά κατοικίας, που υποστηρίζεται επιπλέον από την έλλειψη οικοπέδων και την ύπαρξη κινήτρων για ενεργειακές αναβαθμίσεις. Το πρώτο στοιχείο περιορίζει την προσφορά νέων κατασκευών και το δεύτερο ενισχύει την απήχηση των παλαιότερων ακινήτων, καθώς υπάρχουν προγράμματα (και άρα και κεφάλαια με την μορφή επιδοτήσεων) για την αναβάθμισή τους, αυξάνοντας έτσι την αξία τους, αλλά και βελτιώνοντας τις παροχές τους.
Ένα ακόμα στοιχείο που καταδεικνύει ότι οι τιμές των νέων κατοικιών προσεγγίζουν το ανώτερο σημείο τους, είναι και η επιβράδυνση του ρυθμού της ανόδου την τελευταία διετία (2023-2025), συγκριτικά με την προηγούμενη διετία (2021-2023). Μάλιστα, η τάση αυτή είναι πολύ περισσότερο εμφανής στις περιοχές, όπου οι τιμές σημείωσαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις τα πρώτα χρόνια μετά την πανδημία, ειδικά στα νότια και τα βόρεια προάστια, αλλά και τον Πειραιά. Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία της Savills, στο σύνολο της Αττικής η αύξηση των τιμών πώλησης νεόδμητων την τελευταία διετία διαμορφώθηκε σε 18,4% κατά μέσο όρο, έναντι αύξησης 28,5% την περίοδο 2021-2023. Ωστόσο, στα βόρεια προάστια, η αύξηση έχει πλέον περιοριστεί σε 8%, από 27% που ήταν ο ρυθμός της ανόδου την περίοδο 2021-2023. Αυτό οφείλεται και στο αγοραστικό κοινό που επιλέγει τις περιοχές αυτές και το οποίο είναι πρωτίστως εγχώριο. Επομένως, οι οικονομικές δυνατότητες είναι συγκεκριμένες και όπως φαίνεται δεν είναι εύκολο να ξεπεράσουν τιμές άνω των 5.000 ευρώ/τ.μ. που έχουν φτάσει να πωλούνται οι ακριβότερες νεόδμητες κατασκευές στα βόρεια προάστια.
Αντίστοιχα, σημαντική επιβράδυνση παρατηρείται και στα νότια προάστια, όπου η αύξηση την τελευταία διετία δεν ξεπέρασε το 10%, έναντι ανόδου 26% το διάστημα 2021-2023. Με δεδομένο ότι οι τιμές έχουν φτάσει τα 6.800 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, είναι προφανές ότι το κοινό στο οποίο απευθύνονται οι κατοικίες αυτές είναι υψηλών εισοδημάτων και σε σημαντικό ποσοστό ξένοι αγοραστές.
Ακόμα ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, είναι ο Πειραιάς, όπου σημειώθηκε "έκρηξη" αυξήσεων την περίοδο 2021-2023, με άνοδο 37%, ποσοστό που έχει περιοριστεί στο 20% το διάστημα 2023-2025. Μάλιστα, το πιθανότερο είναι, ο ρυθμός της ανόδου να υποχωρήσει κι άλλο στο μέλλον, με δεδομένο ότι οι αυξήσεις των τελευταίων ετών, πυροδοτήθηκαν ως επί το πλείστον από το "κύμα" επενδυτικών αγορών που έγιναν από πολίτες χωρών εκτός Ε.Ε., που ενδιαφέρονταν να αποκτήσουν άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος "Χρυσή Βίζα". Η αύξηση του ελάχιστου ορίου στις 800.000 ευρώ θα περιορίσει τις επενδύσεις αυτές, μόνο σε όσες κατοικίες προέρχονται από αλλαγή χρήσης (όπου το όριο μειώνεται σε 250.000 ευρώ).
Στον αντίποδα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Savills, στις περιοχές που ακόμα είναι προσιτές, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα δυτικά προάστια και το υπόλοιπο της Αττικής, η εικόνα είναι διαφορετική, καθώς ο ρυθμός των αυξήσεων, είτε παραμένει σταθερός, είτε καταγράφει και αύξηση. Μόνο στο κέντρο της Αθήνας, οι αυξήσεις είναι 20% την διετία 2023-2025, έναντι αυξήσεων 26% το διάστημα 2021-2023, αλλά και πάλι, πρόκειται για μικρή διαφορά. Αντιθέτως, στα δυτικά, ο ρυθμός της ανόδου αγγίζει το 27% τα τελευταία δύο χρόνια (από 26%), ενώ στο υπόλοιπο της Αττικής, όπου οι τιμες είναι πιο προσιτές, η μέση αύξηση των τιμών το 2023-2025 αγγίζει το 30%, έναντι αύξησης 24%.
