Της Ελένης Μπότα
Γραφειακοί χώροι υψηλών προδιαγραφών σε προνοµιακές τοποθεσίες, αλλά και κατοικίες προς µίσθωση, παραµένουν υψηλά στις προτιµήσεις των επενδυτών και του αγοραστικού ενδιαφέροντος, παρά τις δύσκολες διεθνείς οικονοµικές συνθήκες.
Το έργο του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδοµών, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δηµοσίου, η λειτουργία του Ταµείου Ανάκαµψης, αλλά και οι ανακοινωθείσες νέες επενδύσεις από πολυεθνικές επιχειρήσεις, εκτιµάται ότι θα έχουν σηµαντική θετική επίδραση στην οικοδοµική δραστηριότητα. Ως εκ τούτου, η ανάπτυξη νέων ακινήτων αναµένεται να διαµορφώσει νέες αγορές υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες θα οδηγήσουν πιθανώς σε ανακατατάξεις σηµαντικής εµβέλειας στην αγορά τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελµατικών ακινήτων.
Αυτό, άλλωστε, κατέδειξαν και τα στοιχεία των πρώτων µηνών του 2022, όπου επικράτησαν θετικές προσδοκίες, καθώς οι δείκτες σχετιζόµενοι µε την αγορά κατοικιών παρέµειναν θετικοί (δείκτης οικοδοµικής δραστηριότητας 35,7%, δείκτης επιχειρηµατικών προσδοκιών 64% και οι καθαρές άµεσες ξένες επενδύσεις 74,8% / 374 εκατ. ευρώ).
Ειδικότερα, στην αγορά των κατοικιών, η τάση αποκλιµάκωσης των ρυθµών αύξησης των αξιών, που καταγράφηκαν µε την έναρξη της πανδηµίας, αντιστράφηκε το 2021. Με βάση τους δείκτες και τα στοιχεία εκτιµήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2021 οι τιµές των διαµερισµάτων (σε ονοµαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 7,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 4,5% το αντίστοιχο διάστηµα του 2020.
Κατά το πρώτο τρίµηνο του 2022 καταγράφηκε αύξηση στις ονοµαστικές τιµές των διαµερισµάτων κατά 8,6%.
Οικιστικά Συγκροτήματα
Ένα από τα µεγαλύτερα οικιστικά projects που δροµολογούνται στην Αττική είναι οι κατοικίες του Marina Tower, του υψηλότερου ουρανοξύστη που θα κατασκευαστεί στην έκταση του Ελληνικού από τη Lamda Development.
Ήδη το σύνολο των διαµερισµάτων του Πύργου έχει πωληθεί, ενώ η Lamda σχεδιάζει τη δηµιουργία επιπλέον 1.500 κατοικιών σε δύο επιπλέον γειτονιές προς την πλευρά όπου υπογειοποιείται η Λεωφόρος Ποσειδώνος.
Η Lamda προωθεί τον σχεδιασµό για δηµιουργία διαφοροποιηµένων τύπων οικιστικών έργων, όπως την κατασκευή πολυώροφων κτιρίων, µε ύψος 50 µέτρα το καθένα, που θα βλέπουν στο Μητροπολιτικό Πάρκο. Μέρος των κατοικιών θα δηµιουργηθούν στο τµήµα του οικοπέδου κάτω από τη Λεωφόρο Ποσειδώνος, ενώ ο κύριος όγκος αυτών στην πλευρά του ακινήτου του Μητροπολιτικού Πάρκου του Ελληνικού που συνορεύει µε τον Άλιµο.
Ειδικότερα, προβλέπεται η δηµιουργία ψηλών κτιρίων (50 µέτρα που υπολογίζονται σε 15 ορόφους), στα οποία περιλαµβάνονται περίπου 250 διαµερίσµατα, αλλά και συµβατικές πολυκατοικίες 4-5 ορόφων (περίπου 500 διαµερίσµατα). Οι µελέτες για τα εν λόγω συγκροτήµατα ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη.
Στις οικιστικές αναπτύξεις έχει στραφεί προσφάτως και η Prodea. H εταιρεία προχώρησε πρόσφατα στην απόκτηση πέντε εταιρειών στις οποίες ανήκουν εννέα οικιστικά οικόπεδα και ένα υφιστάµενο κτίριο κατοικιών πλήρως µισθωµένο, µε σκοπό την ανάπτυξη οικιστικού προϊόντος προς πώληση (Build to Sell or BtS) και ενοικίαση (Built to Rent or BtR).
Το χαρτοφυλάκιο BtS περιλαµβάνει 4 οικοπεδικές εκτάσεις, συνολικής επιφάνειας άνω των 7.000 τ.µ., εντός των οποίων θα ανεγερθούν διαµερίσµατα συνολικής επιφάνειας περίπου 7.000 τ.µ. Βρίσκονται στις περιοχές: Νέα Ερυθραία, Πολιτεία, Αγία Παρασκευή και Χαλάνδρι. Σκοπός της Prodea για το χαρτοφυλάκιο BtS είναι η ανάπτυξη και πώληση του τελικού προϊόντος.
Το χαρτοφυλάκιο BtR περιλαµβάνει 5 οικοπεδικές εκτάσεις, συνολικής επιφάνειας της τάξης των 1.700 τ.µ., εντός των οποίων θα ανεγερθούν διαµερίσµατα συνολικής επιφάνειας της τάξης των 5.500 τ.µ., καθώς και ένα πλήρως µισθωµένο ακίνητο, συνολικής επιφάνειας 1.200 τ.µ., το οποίο διαθέτει 24 διαµερίσµατα. Σκοπός της Prodea για το χαρτοφυλάκιο BtR είναι η ανάπτυξη και η περαιτέρω εκµίσθωση του τελικού προϊόντος.
Η συνολική επένδυση για τα συγκεκριµένα projects αναµένεται να είναι της τάξης των 45 εκατ., ενώ στόχος της Prodea είναι η περαιτέρω δραστηριοποίησή της στον οικιστικό κλάδο, που θα µπορούσε δυνητικά να ανέλθει σε επενδύσεις 200 εκατ. εάν οι συνθήκες της αγοράς το επιτρέψουν.
Δυναµική παρουσία στον τοµέα των οικιστικών projects έχει η Ten Brinke, η οποία έχει ήδη ξεκινήσει την κατασκευή καινούργιων κατοικιών σε οικόπεδο 2,1 στρεµµάτων απέναντι από το παλιό αεροδρόµιο του Ελληνικού, ενώ σε εξέλιξη βρίσκεται το οικιστικό συγκρότηµα στην οδό Εθνάρχου Μακαρίου στην περιοχή του Ελληνικού. Τέλος, εντός του 2022 αναµένεται να ολοκληρώσει συγκρότηµα κατοικιών στην περιοχή του Golf Γλυφάδας σε οικόπεδο 2.000 τ.µ.
Στον τοµέα των φοιτητικών κατοικιών έχει ποντάρει σε µεγάλο βαθµό και η έτερη εισηγµένη, Premia Properties ΑΕΕΑΠ, έχοντας εντάξει στο χαρτοφυλάκιό της τρία κτίρια φοιτητικών κατοικιών σε Αθήνα (Κυψέλη), Πάτρα και Θεσσαλονίκη µε 153 διαµερίσµατα, ενώ προοπτικές βλέπει και στον τοµέα των εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων (serviced apartments). Για τη συγκεκριµένη κατηγορία η εταιρεία έχει έρθει σε συµφωνία µε την Dimand για την αγορά οικιστικών ακινήτων για το πρώτο οικιστικό εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων που κατασκεύασε η τελευταία στην περιοχή του Αγ. Διονυσίου, µια συνεργασία που θα συνεχιστεί και για επόµενα αντίστοιχα projects.
Επίσης η Dimand µαζί µε την Avax Development προχωρούν στην υλοποίηση της νέας επένδυσης στο Φάληρο, ακριβώς δίπλα από το Στάδιο Καραϊσκάκη, στο ακίνητο της ΒΕΛΚΑ στον Πειραιά. Το έργο για την ανέγερση κτιρίων µικτής χρήσης (γραφεία και κατοικίες) προχωρά µελετητικά και αδειοδοτικά, µε στόχο την έναρξη των έργων µετά το α’ τρίµηνο του 2023. Πρόκειται για µια έκταση-φιλέτο, καθώς βρίσκεται ακριβώς δίπλα στο Στάδιο του Ολυµπιακού και σε άµεση γειτνίαση µε µέσα µαζικής µεταφοράς (Σταθµός Φάληρο του Μετρό) και µεγάλους οδικούς άξονες (Κηφισός, παραλιακή λεωφόρος). Η συνολική δοµηµένη επιφάνεια θα αγγίζει τα 50.000 τ.µ.
Νέες επενδύσεις στα κτίρια κατοικιών όλων των κατηγοριών, από διαµερίσµατα για φοιτητές και νέους επαγγελµατίες, µέχρι διαµερίσµατα µεσαίας τάξης, πολυτελείς οικιστικές αναπτύξεις στα προάστια της Αθήνας και παραθεριστικές κατοικίες στα νησιά των Κυκλάδων σχεδιάζει η Hellenic Properties. Εντός του 2023 θα είναι έτοιµες και οι νέες, πολυτελείς παραθαλάσσιες κατοικίες στην Αντίπαρο, ενώ ακόµα ένα µικτό οικιστικό project βρίσκεται στα σκαριά επίσης στις Κυκλάδες για τη δηµιουργία ξενοδοχείου σε συνδυασµό µε βίλες.
Δύο οικιστικά projects έχει στα σκαριά η D. Group. To πρώτο από αυτά, το οποίο βρίσκεται ήδη σε φάση κατασκευής, είναι το "One South", το οποίο θα είναι το πρώτο στην Ελλάδα βιοκλιµατικά πιστοποιηµένο οικιστικό συγκρότηµα από τον διεθνή φορέα πιστοποίησης LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) µε τη βαθµίδα: Gold.
Το οικιστικό συγκρότηµα "One South" αποτελείται από 3 ανεξάρτητες πολυκατοικίες µε συνολικά 25 διαµερίσµατα. Σχεδιασµένο από τους βραβευµένους ISV Architecs, συνδυάζει αρµονικά τον µινιµαλισµό και την πολυτέλεια και δηµιουργεί ένα περιβάλλον φυσικής άνεσης και απόλαυσης, µε ιδιωτικές κρεµαστές πισίνες σε κάθε διαµέρισµα, µε πλήρως εξοπλισµένο wellness & fitness area και indoor lap pool, ενώ δύο επίπεδα υπογείων µε χώρους στάθµευσης θα φιλοξενούν συνολικά 61 οχήµατα, παρέχοντας τη δυνατότητα φόρτισης ηλεκτρικών οχηµάτων.
Το επόµενο project που θα ξεκινήσει είναι το "1 Kiprou Residence", που βρίσκεται στην καρδιά των Νοτίων Προαστίων, τη Γλυφάδα. Πρόκειται για ένα οικιστικό έργο αποτελούµενο από 12 µοναδικές ιδιοκτησίες που κυµαίνονται από 115 τ.µ. έως 240 τ.µ. Η κατασκευή αναµένεται να ξεκινήσει το πρώτο τρίµηνο του 2023.
τη διάρκεια του β' τριµήνου του 2022.
Γραφειακοί χώροι
Κεφάλαια ύψους 165 εκατοµµυρίων ευρώ τοποθετήθηκαν στην αγορά γραφειακών χώρων κατά τη διάρκεια του δεύτερου τριµήνου του 2022, µε τα ακίνητα υψηλής ποιότητας να προσελκύουν το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Σύµφωνα µε πρόσφατη έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius, παρόλο που η απορρόφηση των χώρων που κατασκευάστηκαν επιβραδύνθηκε σε σύγκριση µε την υψηλή δραστηριότητα του πρώτου τριµήνου, φτάνοντας τα 20.000 τ.µ., ο κλάδος της συγκεκριµένης κτηµαταγοράς έγραψε τον αριθµό-ρεκόρ της απορρόφησης των προς ενοικίαση χώρων στα 55.000 τετραγωνικά µέτρα καθ’ όλη τη διάρκεια του εξαµήνου. Η πλειονότητα των εκτάσεων κατέληξε σε µισθωτές από τον χρηµατοοικονοµικό τοµέα, ενώ από γεωγραφική άποψη το επιχειρηµατικό κέντρο της Αθήνας ήταν η πιο ενεργή αγορά.
Σήµερα πάνω από 375.500 τ.µ. ποιοτικών γραφειακών χώρων βρίσκονται υπό κατασκευή ή έχουν πρόσφατα εισέλθει στην αγορά, σύµφωνα µε τις εκτιµήσεις των ειδικών του real estate.
Σήµερα ο αριθµός των "πράσινων" γραφείων στη χώρα µας, τον οποίο στελέχη της αγοράς θεωρούν µονόδροµο για τα επόµενα χρόνια, είναι περιορισµένος, µε αποτέλεσµα να καταγράφεται σηµαντική αύξηση των µισθωµάτων.
Tόσο το 2020 όσο και το 2021 η ζήτηση για παλαιότερης τεχνολογίας κτίρια γραφείων ήταν ιδιαίτερα χαµηλή, µε αποτέλεσµα οι ελεύθεροι προς ενοικίαση γραφειακοί χώροι, στην ευρύτερη Περιφέρεια της Αττικής, να φτάσουν στο 8,6% επί του συνόλου των διαθέσιµων χώρων για επαγγελµατική χρήση. Εντούτοις, σε ζώνες µε σηµαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων, όπως ο άξονας γύρω από τη Λεωφόρο Κηφισίας έως την ευρύτερη περιοχή των Βορείων Προαστίων, η διαθεσιµότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίστηκε στο 6,76%. Αντίθετα, σε κτίρια µε πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής οι ελεύθεροι προς ενοικίαση χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%.
Ως εκ τούτου, κοινή διαπίστωση αποτελεί ότι οι επιλεγµένοι γραφειακοί χώροι πρώτης προβολής, που βρίσκονται σε περιοχές µε ενδιαφέρον και διαθέτουν "πράσινο πιστοποιητικό", θα συνεχίσουν να βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος για τις εγχώριες ΑΕΕΑΠ και τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων.
Οι επενδύσεις
"Η Prodea θα έχει έως το τέλος του έτους τουλάχιστον 500 εκατ. ευρώ επενδεδυµένα κεφάλαια σε πράσινα κτίρια, επεσήµανε προσφάτως ο κ. Άρις Καρυτινός, διευθύνων σύµβουλος της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, της µεγαλύτερης επενδυτικής ακινήτων του Ελληνικού Χρηµατιστηρίου, µε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 2,3 δισ. ευρώ, εκτιµώντας παράλληλα ότι τα κτίρια µε υψηλά ενεργειακά κριτήρια είναι το νέο πρότυπο ανάπτυξης στο real estate.
Ενδεικτικά, στο "πράσινο" χαρτοφυλάκιο της εταιρείας αυτήν τη στιγµή όσον αφορά τις πιο νέες αναπτύξεις εντάσσεται ο Πύργος Πειραιά, που αναπτύσσεται σε συνεργασία µε την Dimand και την ΕΒRD και θα παραδοθεί το φθινόπωρο του 2023, το κτίριο γραφείων "Τhe Wave" στη Συγγρού 44, όπως και το έτερο µεγάλο γραφειακό συγκρότηµα Importex στην ίδια λεωφόρο, το νέο κτίριο γραφείων της Kaizen Gaming στο Μαρούσι.
Επίσης η εταιρεία απέκτησε στις αρχές του έτους το ακίνητο που στέγαζε την Εκκλησία των Μαρτύρων του Ιεχωβά, κοντά στον κόµβο της Αττικής Οδού. Το κτίριο θα κατεδαφιστεί, µε την εταιρεία να σχεδιάζει την κατασκευή ενός συγκροτήµατος δύο κτιρίων γραφείων άνω των 17.000 τετραγωνικών µέτρων. Μαζί µε το κόστος αγοράς του ακινήτου, το συνολικό ύψος της επένδυσης αναµένεται να ξεπεράσει τα 35 εκατ. ευρώ.
Σύγχρονα κτίρια γραφείων, συνολικής επιφανείας 245.000 τ.µ., κατασκευάζει ή σχεδιάζει αυτή την περίοδο η Dimand Real Estate κυρίως στην Αθήνα και δευτερευόντως στη Θεσσαλονίκη.
Ένα από τα µεγαλύτερα projects είναι το έργο ανάπλασης της πρώην Softex (Αθηναϊκή Χαρτοποιία) στην περιοχή του Βοτανικού. Πρόκειται για τη µεγαλύτερη επένδυση ανάπτυξης κτιρίων γραφείων που δροµολογεί αυτή την περίοδο η Dimand Real Estate. Στην έκταση των 80 στρεµµάτων σχεδιάζεται η κατασκευή περίπου 65.000 τ.µ., εκ των οποίων 50.000 τ.µ. θα αφορούν την επιφάνεια ανωδοµής.
Η Dimand έχει στα σκαριά την κατασκευή νέου κτιρίου γραφείων επί της Λ. Κηφισίας, σε έκταση 11 στρεµµάτων, η οποία ανήκε στην οικογένεια Αντωνίου (κατασκευαστές κατοικιών). Πρόκειται για επένδυση της τάξεως των 50-55 εκατ. ευρώ για την κατασκευή 11.000 τ.µ. γραφείων (και 22.500 τ.µ. συνολικά) µέσω ενός συµπλέγµατος δίδυµων κτιρίων επιφάνειας 5.500 τ.µ. έκαστο. Το κτίριο έχει ήδη συµφωνηθεί να µισθωθεί στην PriceWaterhouseCoopers (PwC) για περίοδο 10 ετών, µε δικαίωµα ανανέωσης για επιπλέον 10 έτη, αντί 26 ευρώ/τ.µ. Η κατασκευή του ακινήτου αναµένεται να έχει ολοκληρωθεί στις αρχές του 2024.
Επίσης, η Dimand (51%) σε κοινοπραξία µε την EBRD (25%) και την Premia Properties (24%) έχουν αναδειχθεί σε προσωρινούς αναδόχους για τη µετατροπή της Alpha Αστικά Ακίνητα σε έναν επενδυτικό φορέα διαχείρισης και εκµετάλλευσης ακινήτων, µε "προίκα" ένα σηµαντικό χαρτοφυλάκιο 575 ακινήτων, συνολικής αξίας άνω των 500 εκατ. ευρώ.
Ποσοστό στο νέο σχήµα που θα δηµιουργηθεί αναµένεται να διατηρήσει και η Alpha Bank.
Σηµαντικές επενδύσεις 300 εκατ. ευρώ µέχρι το 2025 δροµολογεί η Noval Property, η οποία παράλληλα προετοιµάζει την είσοδό της στο Χρηµατιστήριο το τελευταίο τρίµηνο του έτους, µε την καταληκτική ηµεροµηνία να είναι η 15η Νοεµβρίου. Στόχος της εταιρείας είναι η αύξηση του χαρτοφυλακίου της από τα 425 εκατ. ευρώ στα 480 εκατ. ευρώ. Ήδη η εταιρεία έχει σε εξέλιξη µια σειρά µεγάλων έργων, µεταξύ των οποίων, σε σύµπραξη µε την Brooklane Capital, ένα σύγχρονο βιοκλιµατικό συγκρότηµα γραφείων στο πρώην ακίνητο της Kodak, δοµηµένης επιφάνειας άνω των 50.000 τ.µ.
Επενδυτικό πρόγραµµα για την ανάπτυξη νέων κτιρίων γραφείων και logistics δροµολογεί για το 2022 η Trastor, έχοντας αποκτήσει για τον σκοπό αυτό τις απαραίτητες εκτάσεις. Το συνολικό ύψος των επενδύσεων εκτιµάται ότι θα ξεπεράσει τα 30 εκατ. ευρώ.
Αναδημοσίευση από την ελληνική έκδοση του περιοδικού Forbes