Του Νίκου Ρουσάνογλου
Στην δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου αποτελούμενο από λιγότερα αλλά και ποιοτικότερα ακίνητα, μεγαλύτερων επιφανειών και αξίας, αποσκοπούν οι σημαντικές πωλήσεις που πραγματοποιεί το τελευταίο διάστημα η διοίκηση της Prodea Investments. Με βάση τα τελευταία επίσημα στοιχεία, προς μεταβίβαση βρίσκονται πλέον 71 ακίνητα συνολικής μικτής αξίας 880 εκατ. ευρώ, για τα οποία υφίστανται συμφωνίες πώλησης με την Aktor Group, τον όμιλο Παπαλέκα, αλλά και τον όμιλο Σκλαβενίτη. Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας αυτής, το χαρτοφυλάκιο της Prodea θα έχει αρκετά διαφορετική σύνθεση σε σχέση με σήμερα, καθώς η αξία του θα υποχωρήσει από τα 3 δις ευρώ σε περίπου 2,2 δις ευρώ, ενώ η μικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια θα διαμορφωθεί σε 800.000 τ.μ.. από 1,4 εκατ. τ.μ., όπως καταγράφεται σε σχετική εταιρική παρουσίαση της εισηγμένης. Παράλληλα βέβαια, θα μειωθεί και ο δανεισμός, με την αναλογία καθαρού δανεισμού/αξία χαρτοφυλακίου να υποχωρεί σε 40,4% από 43,2%.
Ακόμα σημαντικότερη θα είναι και η διαφοροποίηση του μίγματος των χρήσεων, με γνώμονα την εξυπηρέτηση του μακροπρόθεσμου σχεδιασμό της εταιρείας, που επιδιώκει την μεγαλύτερη έκθεση στους τομείς των "πράσινων" γραφείων, των logistics και των ακινήτων φιλοξενίας/τουρισμού, όπως επίσης και των κατοικιών. Έτσι, μετά την ολοκλήρωση των πωλήσεων αυτών, τα εμπορικά καταστήματα (π.χ. σουπερμάρκετ) θα καταλαμβάνουν το 8% (από 16%) της αξίας του χαρτοφυλακίου, τα γραφεία το 36% (από 41%), τα τραπεζικά υποκαταστήματα το 15% (από 12%), τα logistics το 6% (από 5%), τα ακίνητα φιλοξενίας το 22% (από 17%), τα οικιστικά το 8% (από 5%) και τα λοιπά ακίνητα το 5% (από 4%).
Υπενθυμίζεται ότι η μεγαλύτερη συμφωνία υφίσταται με την Aktor και προβλέπει την μεταβίβαση 56 κτιρίων, αξίας 582 εκατ. ευρώ. Mεταξύ των ακινήτων, που θα περιλαμβάνονται στη συμφωνία αυτή, είναι το HUB 26 που παραδίδεται αυτή την περίοδο, όντας το πρώτο βιοκλιματικό συγκρότημα γραφείων της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για ακίνητο που αναπτύσσεται από την Dimand Real Estate, σε συνεργασία με την Prodea Investments, που συμμετέχει ως επενδυτής από την αρχή του έργου. Αυτό επιτρέπει στην εταιρεία να εγγράψει και σημαντική υπεραξία από την πώληση. Η συνολική επένδυση είναι ύψους 56 εκατ. ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου υπολογίζεται ότι θα ξεπερνά τα 70 εκατ. ευρώ. Στην λίστα των πωλούμενων ακινήτων βρίσκεται και το κτίριο γραφείων της Prodea στην Βουλγαρία (City Tower), αξίας αποτίμησης 91,5 εκατ. ευρώ και επιφάνειας 54.000 τ.μ. Πρόκειται για έναν πύργο, που έχει αναπτύξει η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ. Το τρίτο σημαντικότερο ακίνητο είναι το εμπορικό κέντρο Avenue στην Λ. Κηφισίας, μικτής επιφάνειας 57.832 τ.μ. και αξίας 62,5 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα, η Prodea θα πουλήσει στον όμιλο Σκλαβενίτη τρία καταστήματα που μίσθωνε ήδη στην οδό Χειμάρρας στο Μαρούσι, στην οδό Πέτρου Ράλλη και στην Κατερίνη. Επίσης, ο όμιλος Παπαλέκα θα αποκτήσει αντί 7,7 εκατ. ευρώ το κτίριο του πρώην "Αθηνών Αρένα" στην συμβολή της Πειραιώς με την οδό Πέτρου Ράλλη). Πρόκειται για κτίριο που η Prodea είχε αγοράσει, μετά από συμφωνία με τους πιστωτές και την οικογένεια του επιχειρηματία κ. Γιάννη Παπαθεοχάρη.
Ευρύ και το επενδυτικό πρόγραμμα
Πέραν βέβαια των πωλήσεων, η διοίκηση της Prodea έχει επεξεργαστεί κι ένα ευρύ επενδυτικό πρόγραμμα, ύψους 900 εκατ. ευρώ, που προβλέπει την ανάπτυξη και προσθήκη 22 νέων ακινήτων, συνολικής επιφάνειας 288.959 τ.μ. Μεταξύ αυτών, προβλέπεται και αρκετά οικιστικά έργα, ύψους 279 εκατ. ευρώ, τα οποία προβλέπεται να πουληθούν, αποφέροντας συνολικά έσοδα άνω των 350 εκατ. ευρώ. Στον τομέα της φιλοξενίας δρομολογούνται επενδύσεις 355,8 εκατ. ευρώ, που θα προσθέσουν ετήσια λειτουργικά έσοδα 35 εκατ. ευρώ, ενώ στα logistics (90,2 εκατ. ευρώ) και τα γραφεία (149 εκατ. ευρώ) σχεδιάζονται επενδύσεις συνολικού ύψους 266 εκατ. ευρώ, που θα προσφέρουν ετήσια έσοδα από ενοίκια ύψους 19,4 εκατ. ευρώ (και απόδοση 7,1%).
Είναι λοιπόν προφανές ότι η Prodea βρίσκεται στην διαδικασία πλήρους αναμόρφωσης του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της, θέλοντας να αναβαθμίσει την σύνθεσή του, εστιάζοντας σε λιγότερα, ποιοτικότερα και πιο σύγχρονα κτίρια. Με τον τρόπο αυτό, προβλέπεται τόσο η αύξηση της απόδοσης του χαρτοφυλακίου και η αύξηση της αξίας του, όσο και η μείωση των λειτουργικών εξόδων, καθώς μέσω της μείωσης του αριθμού των κτιρίων, μειώνεται και το κόστος διαχείρισης.
Παράλληλα, η εταιρεία βελτιώνει τον βαθμό ελκυστικότητάς της προς τα ξένα επενδυτικά χαρτοφυλάκια, στα οποία θα απευθυνθεί στο μέλλον, προκειμένου να αντληθούν νέα κεφάλαια και να βελτιωθεί η διασπορά της μετοχής της εταιρείας. Όπως ανέφερε πρόσφατα και ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, κ. Άρις Καρυτινός, μιλώντας στην πρόσφατη Prodexpo, "για εμάς, η διάθεση ενός ποσοστού π.χ. 15% του μετοχικού κεφαλαίου, μεταφράζεται σε 250 εκατ. ευρώ, ποσό που είναι δύσκολο να αντληθεί από το ελληνικό χρηματιστήριο. Οπότε πρέπει να απευθυνθούμε εκτός Ελλάδας. Αυτό όμως γεννά κάποια ζητήματα, καθώς οι ξένοι ζητούν λιγότερους κλάδους δραστηριοποίησης και λιγότερα ακίνητα. Θεωρούν ότι είναι πολύ κοστοβόρα η διαχείρισή τους κι έχουν και δίκιο". Τα παραπάνω αποκρυσταλλώνουν την εν εξελίξει στρατηγική διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου της Prodea.